매매계약의 성립 & 해지 요건 feat. 계약 해지하면 내 계약금 어떻게 되나요?

 

 

 

 

 

매매계약 이란 ?

일방 당사자가 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고
상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정하여
성립하는 계약 (민법 563조)

 

 

 

 

 

특징

 

• 낙성 계약

 매매의 본질적인 구성부분(재산권 이전, 대금 지급) 관한 합의만으로 성립 한다.

 

 

• 쌍무

 양 측의 의사표시가 있어야 함

 - 만약 매도인이 권리자가 아니어도 의무부담행위로써 매매는 유효하게 성립한다.(569조)

 

 

• 불요식

 다른 형식을 요하지 않음

 

 

• 유상계약

 대금을 지급해야함.

 - 이때 매매의 목적이 되는 재산권은 제한이 없음.

1. 물권
2. 채권
3. 지식재산권
4. 장래 성립 할 재산권 (제작 중인 물건  ex. 짓고 있는 아파트)
5. 타인의 권리, 물건

 

 

 

 

매매계약에서 계약금이란 ?

 

 

계약 체결시 일방당사자가 상대방에서 교부하는 금전 기타 유가물(값어치가 있는 물건)

 

단, 계약금이 계약의 성립요건은 아님.

  * 매매계약의 성립요건 : 양 측 의사의 합치임

 

 

• 증약금 : 계약 성립에 대한 증거
• 해약금 : 해제권을 보류하는 용도
• 위약계약금 

위약벌	103조 신의성실 위반	계약 무효로 위약금 몰수 + 손해배상 청구 가능 (법원의 직권으로 증감 불가)
손해배상액의 예정	민법 제398조 3	법원의 직권으로 감액만 가능 (실손해보다 손해배상 예정액이 더 클 경우) / 증가는 불가
위약 시	민법 제398조 4	받은 사람은 위약시 배액 상환 / 교부자는 위약시 수령자가 몰수 함

 

 

 

 

 

 

해약금의 추청

 

 

- 계약의 내용에 따라 해약금을 고려함.

  단, 관련 규정이 없는 경우 565조 1항에 따라 해약금을 추정함

  따라서, 해약금으로 계약금이 수수된 경우 쌍방은 약정 해제권을 가진다.

 

- 계약금 상당액의 상대방 귀속은 약정해제권 행사로 발생하는 것이다. 법정해제권 행사가 아님.

 

민법 제565조 해약금

매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

 

 

 

 

해약금의 효력

 

 

해제권 행사 방법

• 계약금 교부자 : 의사표시만으로
• 계약금 수령자 : 의사표시 + 계약금 배액의 제공으로 (ex. 유동적 무효상태인 매매계약의 경우 매도인이 배액 상환 후 적법하게 해제됨.)

 

> 약정해제권 행사기간 : 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 (준비x 채무이행행위 자체에 착수o)

 

 

1. 당사자 사이 원상회복 문제 x
2. 해제에 의한 손해배상청구권 문제 없음
3. 채무불이행을 이유로 한 해제의 경우는 손해배상 발생할 수 있음 (판례 89다카14110)

 

 

 

매매계약 비용 부담

 

특약이 우선함.

특약이 없으면 균분 부담한다. (556조)

 

 

 

 

 

민법 제 563조 매매의 의의

매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다.


민법 제398조 배상액의 예정
1. 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
2. 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
3. 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.
4. 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
5. 당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전 4항의 규정을 준용한다.